事故物件を売却したいけれど、「告知義務違反で訴えられるのでは」「近所の目が気になる」「相場よりずっと安くなってしまうのでは」と不安を抱えていませんか。

おひとりでこの重い悩みを抱えている方もいらっしゃることでしょう。

しかし、正しい知識と適切な手順を知れば、法的リスクを完全に回避しながら納得のいく条件で売却することは十分可能です。

本記事では、事故物件売却のすべてを、不動産取引の専門家が分かりやすく解説します。

• 国土交通省ガイドラインに基づく正確な告知義務の理解
• 仲介・買取・更地化という3つの売却方法の比較
• 信頼できる業者選びのポイント

読了後には、売却活動に向けてどんなことをすべきかがわかり、次の行動に繋げることができるはずです。

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事故物件とは？売却前に知るべき基本知識

事故物件の定義と告知義務

事故物件とは、建物内または敷地内で人の死亡事件・事故が発生した不動産のことを指します。

国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では、自殺・他殺・事故死・原因不明の死について告知義務があると明記されています。

一方で、老衰や病気による自然死は原則として告知不要です。

ただし、発見が遅れて特殊清掃が必要だった場合や、社会的影響が大きい場合には告知対象となるケースもあります。

大切なのは、グレーゾーンのケースについて、素人判断を行わないことです。

告知義務が必要・不要となるケースの詳細については、のちほど詳しく解説します。

心理的瑕疵と法的義務の関係性

心理的瑕疵物件とは、物理的な欠陥はないものの、心理的に住むことに抵抗を感じる要因を持つ不動産を指します。

事故物件は典型的な心理的瑕疵物件であり、売主には買主への告知義務が法的に課せられます。

この義務を怠ると、契約解除や損害賠償請求を受けるリスクがあります。

法的トラブルを避けるためには、正確な知識に基づく適切な対応が不可欠です。

【最重要】告知義務を完全理解してリスクを回避

告知義務違反のリアルなリスクと判例

告知義務違反のリスクは想像以上に深刻です。

実際の判例をご紹介しましょう。（※1）

神戸地裁（平成28年） 売買の7年前に建物で殺人事件があったことを告知せず売却を行った売主に対し、買主が損害賠償を請求。裁判所は市場価格との差額1575万円、弁護士費用160万円を認容した。

東京地裁（平成20年） 自殺があったことを告知せず賃貸マンションを売却した売主に対し、買主が損害賠償を請求。損害賠償額は875万円となった。

参考（※1）心理的瑕疵の有無・告知義務に関する裁判例について（国土交通省、一般財団法人 不動産適性取引推進機構 調査研究部）

契約解除となった場合、買主への迷惑料、仲介手数料の返還、さらに転居費用の負担を求められることもあります。

「バレないだろう」という安易な判断が、結果的に正直に告知するよりも大きな経済的損失を招く可能性が高いのです。

ケース別告知判断基準【国土交通省ガイドライン準拠】

先述した国土交通省ガイドラインに基づく告知判断基準を改めて整理したものが以下です。

告知が必要なケース	・自殺、他殺、事故死、原因不明の死亡 ・自然死でも発見が遅れ、特殊清掃や大規模リフォームが必要だった場合 ・社会的影響が大きく、近隣住民に広く知れ渡っているケース
告知不要となる可能性があるケース	・老衰・病気による自然死（発見が早く、通常の清掃で対応できた場合） ・日常生活の中での転倒・入浴中の事故死（軽微なもの）
判断が分かれるケース	・孤独死（発見までの期間と清掃の程度により判断） ・隣接住戸や共用部での死亡事故（建物全体への影響度で判断）

告知方法と記載例

適切な告知は、重要事項説明書と売買契約書の両方に明記することが重要です。

曖昧な表現は後のトラブルの原因となるため、事実を正確に伝える必要があります。

記載例を以下に紹介します。

「令和○年○月、本物件○号室において入居者が死亡する事案が発生しました。 詳細は別途ご説明いたします」

このように、告知は具体的な表現が推奨されます。

口頭での説明も必須で、事実関係を包み隠さず伝えることで、むしろ買主からの信頼を得られる場合も多いのです。

告知のタイミングは購入検討の初期段階が適切です。

事故物件を売りたい時の売却方法【メリット・デメリット比較】

続いては、事故物件を売るにはどんな方法があるのか？という疑問をお持ちの方のために、3つの売却方法をご紹介します。

それぞれの売却方法には、いくつかのメリット・デメリットがあります。

以降で詳しく解説しますので、ご自身の状況や要望と照らし合わせて売却手段を検討してみてください。

仲介売却：時間をかけても高値を目指したい方

仲介売却は、不動産仲介業者を通じて一般市場で買主を探す最も一般的な方法です。

売却期間は通常6ヶ月から2年程度を要し、事故物件の場合は通常の売却より長期化する傾向があります。

価格相場は市場価格の7～8割程度が目安となりますが、立地条件や物件の魅力度によっては9割近くで売却できるケースもあります。

・メリット：最も高値での売却が期待できる ・デメリット：売却まで時間がかかる、告知義務で成約が難航する可能性あり、売却活動中は近隣への情報拡散リスクあり

買取売却：最短1〜2週間で確実に手放したい方

専門買取業者による買取は、迅速性と確実性を重視する売主に最適な方法です。

査定から現金化まで最短1～2週間で完了し、複雑な売却活動は一切不要です。

価格相場は市場価格の5～6割程度となりますが、仲介手数料不要、瑕疵担保責任免除、秘密厳守での取引が可能です。

精神的負担が大幅に軽減されるため、「一刻も早く手放したい」「売却活動のストレスを避けたい」という方には理想的な選択肢です。

特に投資用物件や相続物件の場合、損失拡大を防ぐ効果的な手段として活用されています。

・メリット：現金化が早い、仲介手数料が不要、瑕疵担保責任が免除される可能性あり、情報拡散リスクが少ない ・デメリット：仲介売却より価格が低い

更地売却：建物の印象を完全にリセット

建物を解体して土地として売却する方法は、心理的瑕疵の影響を最小限に抑える効果があります。

解体費用は木造住宅で100～200万円、鉄筋コンクリート造で200～400万円程度が目安です。

土地需要の高いエリアでは、解体費用を差し引いても建物付きより高値で売却できるケースがあります。

ただし、解体により固定資産税の軽減措置がなくなるため、売却期間が長引くとコスト負担が増大します。

都市部の好立地や、建物の老朽化が進んでいる場合に特に有効な選択肢といえるでしょう。

事前に土地需要の調査は必須です。

・メリット：心理的瑕疵のある建物自体がなくなる、買主を見つけやすい ・デメリット：固定資産税の軽減措置がなくなる、更地にする期間を要する

事故物件の売却価格と相場

事故物件の売却相場と下落率の目安

事故物件の価格は、主に事故や事件の内容・立地条件・物件の損傷状態といった要素で決まります。

多くの場合、事故物件の売却相場は市場価格の7～8割程度です。

まず、物件内で起きた事件や事故の内容による価格の下落率の目安は以下のとおりです。

• 自殺の場合：2～3割減
• 他殺の場合：3～5割減

立地条件では、都心部や人気エリアほど影響が小さく、郊外や需要の少ないエリアでは影響が拡大します。

また、損傷の度合いについては、腐乱によるシミや火災の焦げ跡が残ると購入を敬遠されやすく、相場より値下げが必要になるケースが多いです。

一方で発見が早く損傷が少ない場合や特殊清掃・リフォーム等で痕跡が除去されれば価格下落が抑えられることもあります。

正確な査定やどこまで費用をかけるかについては、複数の専門業者に依頼し、これらの要素を総合的に評価してもらうことが重要です。

査定前に準備すべき価格アップ要素

特殊清掃やリフォームの実施は、価格向上に一定の効果があります。

特殊清掃の費用相場は5～15万円、内装工事は30～100万円程度です。

ただし、投資額に対する売却価格の向上効果を慎重に検討する必要があります。

お祓いやお清めについては、宗教的な意味合いが強く、価格への直接的影響は限定的ですが、売主の精神的な安定には効果があります。

最も重要なのは複数業者による査定比較で、3～5社から査定を取ることで適正価格を把握できます。

査定時には事件の詳細、実施済みの清掃・工事内容を正確に伝えることがポイントです。

事故物件の売却で信頼できる専門業者の選び方

事故物件の取引実績がある業者の見極め

信頼できる業者選びは売却成功の鍵を握ります。

まず確認すべきは事故物件の取引実績がある業者が望ましいでしょう。

法的知識については、宅地建物取引士の資格保有者が在籍し、告知義務について詳しく説明できることが必須条件です。

秘密保持体制では、守秘義務契約の締結、社内の情報管理体制、近隣住民への配慮方法を確認してください。

アフターフォローとして、売却後のトラブル対応、税務相談、次の住まい探しのサポート体制があると安心です。

査定根拠の説明力も重要で、価格算定の理由を論理的に説明できる業者を選びましょう。

悪質業者の危険信号と回避方法

悪質業者には共通する危険信号があります。

契約を異常に急かす、「今日決めてくれれば特別価格」などの営業トークを使う業者は避けるべきです。

査定根拠が曖昧で、「だいたいこのくらい」「相場より安いのは当然」といった説明しかできない業者も信頼できません。

極端な安値提示（市場価格の3～4割など）をしながら、他社との比較を嫌がる業者も要注意です。

適正業者を選ぶためには、最低3社以上から査定を取り、説明内容や対応の質を比較検討することが重要です。

地元の不動産業者や弁護士からの紹介も信頼性の指標となります。

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「事故物件をどうにか売却したい」 「売却までの手続きや相場などがよく分からない」 といったご希望やお悩みはございませんか？ 静岡市の不動産売却実績No.1（※）を誇る新富不動産スタジオでは、静岡市の事故物件に関するお悩みはもちろん、不動産に関するご相談を幅広く承っております。 地元静岡に根ざした不動産会社として、豊富な知識と経験で、お客様が納得できる物件売却を誠心誠意サポートさせていただいております。 お客様お一人おひとりに寄り添ったご提案を強みとしておりますので、空き家の売却でお悩みの方は、ぜひお気軽にご相談ください。 （※）イクラ不動産　2024年下半期ランキングより お問い合わせはこちら

売却成功体験談【3つのリアルケース】

ケース1：仲介で市場価格8割での売却に成功（相続戸建て）

神奈川県の60代女性Aさんは、母親の孤独死により相続した戸建て住宅を、正直な告知により市場価格の8割で売却しました。

発見まで1週間かかり特殊清掃を実施したため、告知対象となるケースでした。

不動産業者のアドバイスにより、重要事項説明書に事実を明記し、内見時には包み隠さず説明。

当初は内見を断られることもありましたが、3ヶ月後に「正直に話してくれたから信頼できる」という40代夫婦が購入を決定しました。

成功要因は、信頼できる地元業者との連携、丁寧な清掃とリフォーム、そして誠実な対応でした。

売却代金で新生活をスタートできたと喜ばれています。

ケース2：買取で2週間の迅速売却（投資用マンション）

東京都の50代男性Bさんは、所有する投資用マンションで入居者の自殺が発生し、専門買取業者に依頼して2週間で現金化を実現しました。

他の入居者への影響を最小限に抑えるため、スピードを最優先に判断。

市場価格の5割での買取となりましたが、長期空室によるリスクや精神的負担を回避できました。

買取業者は秘密厳守で対応し、他の入居者には単なる「オーナーチェンジ」として処理。

事業リスクの迅速な切り離しにより、他の投資物件に集中できるようになりました。

「価格より時間を重視して正解だった」と評価されています。

ケース3：更地化で土地価値最大化（都市部立地）

大阪市内の70代男性Cさんは、築40年の戸建てで発生した事件後、建物を解体して土地として売却し、建物付きより高値での売却を実現しました。

立地が良好で土地需要が高いエリアだったため、解体費用150万円を投じても十分にペイする計算でした。

更地にしたことで心理的瑕疵の影響がほぼ解消され、住宅用地として複数の買主が競合。

結果的に相場価格での売却が成功しました。

土地の形状が整形で建築しやすかったことも高評価につながりました。

事前の土地需要調査と、解体業者選定が成功のポイントでした。

事故物件を売りたい時によくある質問

Q1.大島てるに掲載された場合の影響と対策

A.大島てる（※2）への掲載は避けられない現実として受け入れ、前向きな対策を取ることが重要です。

掲載自体は売却価格に直接的な大きな影響を与えるものではありません。

むしろ、買主候補が事前に事実を把握できるため、告知に関するトラブルを防げる効果もあります。

対策としては、掲載を前提とした適正価格設定、事実を正確に伝える誠実な営業活動、物件の魅力を最大限にアピールするリフォームや清掃の実施が有効です。

掲載後も定期的に内容を確認し、事実と異なる情報があれば削除申請を行いましょう。

重要なのは隠すことではなく、正面から向き合う姿勢です。

参考（※2）：大島てるは事故物件公示サイト。過去記事でも紹介していますのでご興味のある方はご一読ください。

Q2.近隣への情報漏洩リスクと秘密保持方法

A.売却活動中の秘密保持は現実的には困難な場合が多いですが、可能な限りの配慮は行えます。

買取業者を利用する場合、内見客の出入りがないため情報拡散のリスクは最小限に抑えられます。

仲介売却でも、内見は予約制として平日昼間に限定する、看板設置を避ける、インターネット掲載時に物件の特定情報を伏せるなどの工夫が可能です。

ただし、完全な秘密保持は現実的ではなく、近隣住民の多くは既に事実を知っている場合がほとんどです。

むしろ、近隣への挨拶と適度な情報共有により、良好な関係を維持することが長期的には有益です。

Q3.特殊清掃・お祓いの必要性と費用対効果

A.特殊清掃は法的な告知義務の軽減効果はありませんが、売却活動上の心理的効果は期待できます。

臭いや汚れの除去により、内見時の第一印象が改善され、買主の心理的抵抗を軽減する効果があります。

費用的には建物の状態によりけりで状態が悪ければ100万円以上と非常に高額となりますが、売却価格への影響を考慮すると実施する価値はあるでしょう。

お祓いについては宗教的・文化的な意味合いが強く、売却価格への直接的効果は限定的です。

しかし、売主自身の精神的安定には大きな効果があり、前向きに売却活動に取り組めるようになる利点があります。

費用は3～5万円程度で、心の整理として実施を検討する価値があります。

事故物件を売りたい時のご相談は静岡市の不動産取引の専門家「新富不動産スタジオ」へ

本記事では事故物件の売却をお考えの方に向けて、事故物件の告知義務や売却手段などについて詳しく解説してきました。

事故物件の問題を抱えていらっしゃる方の心理的負担はとても大きく、できるだけ早期に解決したいとお考えのことでしょう。

そんな時に、法的なことから売却までをしっかりとサポートしてもらえる専門家がいれば安心ですよね。

また、事故物件という扱いの難しい不動産だからこそ、大手にはない親身なサポートが受けられる地域の不動産会社への相談が一番です。

私たち新富不動産スタジオでは、静岡市内の豊富な不動産取引の実績に加え、専門家を含む強力なネットワークで、お客様お一人おひとりの不動産の課題に真剣に向き合っております。

少しでもご不安な点がある方は、ぜひ一度お話をお聞かせください。

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まとめ：事故物件の売却を進めるために

事故物件の売却は確かに通常とは異なる困難を伴いますが、適切な知識と手順により必ず解決できる問題です。

最も重要なのは告知義務を正しく理解し、法的リスクを完全に回避することです。

売却方法は仲介・買取・更地化の3つから、あなたの状況と優先事項に応じて選択してください。

価格より時間を重視するなら買取、時間をかけても高値を目指すなら仲介がお勧めです。

まずは信頼できる専門業者3社以上に相談し、複数の査定を比較検討することから始めましょう。

一人で抱え込まず、専門家のサポートを受けることで、必ず納得のいく解決策が見つかります。

重荷を下ろし、新しいスタートを切る第一歩を踏み出してください。