マンション売却と築年数の関係を解説｜築古の売却戦略5つと失敗しない業者選び

「築年数が古いマンションは売れないのでは？」「いくらくらいで売れるのだろう？」そんな疑問を抱えている方へ。

実はマンション売却には築年数以上に重要な要素があり、適切な戦略をとれば築古物件でも満足のいく売却は十分に可能です。

この記事では、不動産取引のプロが築年数別の価格相場や売却戦略、失敗を避けるためのポイントまで、マンション売却で後悔しないための知識を体系的にお伝えします。

最後までお読みいただければ、ご自身のマンション売却でとるべき戦略が見えてくるはずです。

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そもそも「築何年まで売れる？」売却可能性のリアルな基準

マンション売却において「築年数の限界」は多くの方が抱く最初の疑問です。

結論から言うと、築50年を超えても売却は可能ですが、価格と売却期間に大きく影響します。

実際、築30年を境に売却期間が長期化するケースがある一方で、立地や管理状態次第では築40年でも相場価格で成約する事例も存在します。

価格が急落する「魔の築年数」の真実（築25年神話の検証）

「築25年で価格が急落する」という話をよく聞きますが、実際にはそれほど単純ではありません。

以下に示すグラフを見ると、確かに築20～25年頃を境に大きな価格下落が見られますが、その後築30年頃まで下落が続き、それ以降は価格下落が緩やかになっていることがわかります。

重要なのは築年数よりも、その時代の建築基準法改正や設備更新の状況です。

（※2）参考：築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2024年、公益財団法人東日本不動産流通機構）

旧耐震・新耐震による影響と買主心理の実際

1981年以前の旧耐震基準と以降の新耐震基準では、買主の安心感に大きな差が生まれます。

新耐震基準のマンションは住宅ローン審査でも有利になり、売却時の選択肢が広がります。

旧耐震でも大規模修繕や耐震補強工事が実施されていれば、十分に売却可能です。

買主が最も重視するのは「安全性への信頼」だからです。

築年数より重要！売却価格を左右する4つの決定要因

築年数以外にも売却価格を大きく左右する要因を紹介します。

築年数以外にも売却価格を大きく左右する要因を紹介します。

上記のような要因次第では、築年数の不利を十分にカバーできる可能性があります。

実際に築30年のマンションが築15年の物件より高値で売却された事例も存在します。

重要なのは、あなたのマンションの「強み」を正確に把握し、効果的にアピールすることです。

立地の絶対的価値：駅近・人気エリアが築年数をカバーする力

立地は築年数を上回る価値を持つ最重要ファクターです。

駅徒歩5分以内の物件や人気学区内のマンションでは、築30年でも安定した需要があります。

特に都心部の好立地では、築年数による価格下落が他エリアの半分程度に抑えられるケースが多く見られます。

将来性のあるエリアでは、むしろ築古物件の方が割安感から注目される場合もあります。

管理状態の重要性：修繕履歴・管理組合の健全性が買主に与える安心感

買主が最も不安に感じるのは「購入後の修繕費負担」です。

そのため、適切な修繕計画と十分な修繕積立金があるマンションは、築年数が古くても高く評価されます。

エレベーター更新、外壁修繕、配管工事などの実施履歴は売却時の強力なセールスポイントになります。

逆に管理が行き届いていない物件は、築浅でも敬遠される傾向があります。

設備・インフラの更新状況：配管・ネット環境など見落としがちなポイント

見た目だけでなく、インフラの更新状況も価格を大きく左右します。

給排水管の更新、光ファイバー対応、宅配ボックス設置などは現代の生活に欠かせない要素です。

また、床暖房やディスポーザーなどの設備があると、築年数の古さを感じさせない付加価値を提供できます。

これらの情報は内覧時に積極的にアピールしましょう。

適正な価格戦略：相場分析と戦略的な値付けの考え方

価格設定は売却成功の鍵を握ります。

相場より高すぎると長期間売れ残り、最終的により安い価格での売却となる可能性があります。

一方で、安すぎる設定は確実に損失につながります。

周辺の成約事例を分析し、あなたのマンションの特徴を加味した適正価格を設定することが重要です。

必要に応じて段階的な価格調整も検討しましょう。

【築年数別】売却タイミングと価格相場の攻略法

築年数によって市場での位置づけや買主のニーズが変わるため、それぞれに適した売却戦略があります。

あなたのマンションの築年数を踏まえて、最適なアプローチを選択しましょう。

タイミングを間違えると数百万円の差が生まれる可能性もあるため、慎重な判断が必要です。

不動産売却のタイミングについては、別記事「【2025年最新】静岡市の不動産売却、後悔しないベストタイミングはいつ？専門家が教える完全ガイド」もぜひ参考にしてみてください。

築5～10年：新築プレミアムを活かす売却戦略

この時期のマンションは「ほぼ新築」としての価値を維持しており、購入時の80～90%程度での売却が期待できます。

住宅ローン控除の残期間も長く、買主にとって魅力的です。

設備の不具合も少ないため、内覧での印象も良好です。

ただし、同じマンション内で売り物件が競合する場合は、価格競争に巻き込まれるリスクがあります。

差別化ポイントを明確にしておきましょう。

築10～20年：需要と価格のバランスが取れた狙い目期間

築10～20年は買主からの需要が最も高い「ゴールデンゾーン」です。

新築時の60～75%程度の価格で安定した需要があり、住宅ローンも問題なく利用できます。

この時期に売却を検討する場合は、市場動向を注視しながら、値下がりが加速する前のタイミングを見極めることが重要です。

築15年前後が価格と需要のバランスが最も良いとされています。

築20～30年：価格下落期を乗り切る差別化ポイント

築20年を超えると価格下落が加速しますが、同時に実需層からの注目も高まります。

新築時の45～60%程度の価格になりますが、手頃感から購入検討者は多く存在します。

この時期の売却では、リフォーム履歴や設備更新をアピールポイントとして活用しましょう。

また、住宅ローン控除の適用条件も重要な検討要素となります。

築30年超：立地と管理で勝負する高値売却の可能性

築30年を超えると価格下落は緩やかになりますが、売却期間が長期化する傾向があります。

この段階では立地の優位性と管理状態が価格を決定する最重要ファクターとなります。

好立地であれば新築時の40%程度の価格を維持できる可能性があります。

買取サービスの利用も視野に入れながら、複数の選択肢を検討することが重要です。

「あの時こうすれば…」売却経験者が語る3つの失敗パターン

実際の売却体験者の失敗談から学ぶことで、同じ過ちを避けることができます。

これらの失敗は決して珍しいことではなく、多くの人が陥りやすい罠でもあります。

事前に知っておくことで、冷静な判断ができるようになるでしょう。

失敗①：「いつか売れる」強気価格が招いた売れ残り地獄

「少しでも高く売りたい」という気持ちから相場を大幅に上回る価格設定をした結果、3年間売れ残った事例があります。

その間に市場価格はさらに下落し、最終的には当初の希望価格を大きく下回る金額での売却となりました。

長期間の売れ残りは「売れない物件」という印象を与え、さらに売却を困難にします。

相場観を無視した価格設定は最も避けるべき失敗パターンです。

失敗②：大手ブランドに騙された担当者選びの落とし穴

有名な大手不動産会社だからという理由だけで選んだ結果、担当者の経験不足や地域特性への理解不足により、適切な販売活動が行われなかった事例です。

会社の知名度と担当者の能力は必ずしも比例しません。

大切なのは、あなたのマンションの特性を理解し、効果的な販売戦略を提案できる担当者を見つけることです。

複数社と面談して判断することが重要です。

失敗③：内覧準備不足で逃した成約チャンスの教訓

内覧時の準備を怠ったために、有力な購入希望者を逃してしまった事例もあります。

部屋の整理整頓、清掃、照明の調整など、基本的な準備不足が第一印象を悪くし、購入意欲を削いでしまいました。

内覧は売却成功の決定的瞬間です。

些細な印象の違いが数百万円の差につながることもあります。

事前の準備で回避できる失敗を避けることが重要です。

築古でも高く売る！5つの実践的戦略

築年数の不利を乗り越えて売却を成功させるための具体的な戦略をお教えします。

これらの戦略は実際に多くの売却成功事例で効果が実証されています。

全てを実行する必要はありませんが、あなたのマンションの状況に応じて最適な組み合わせを選択してください。

戦略①：ターゲット設定で魅力を最大化する方法

築古マンションの購入を検討する層を明確にして、そのニーズに合わせたアピールを行いましょう。

例えば、リフォームを前提とした投資家層、価格重視のファミリー層、利便性を重視するシニア層など、ターゲットによって訴求ポイントが変わります。

近隣の成約事例から購入者層を分析し、最も可能性の高いターゲットに絞った販売戦略を立てることが成功の鍵です。

戦略②：小額投資で印象を劇的に変えるホームステージング術

大規模なリフォームではなく、クリーニング、照明器具の交換、壁紙の部分的な補修など、小額の投資で印象を大きく改善できます。

特に水回りの清掃と消臭対策は効果的です。

家具のレイアウト変更や観葉植物の配置なども、空間を広く見せる効果があります。

投資額の数倍の効果が期待できる施策を優先的に実施しましょう。

戦略③：「買取」という選択肢のメリット・デメリット

仲介での売却が困難な場合は、不動産買取サービスの利用も検討しましょう。

買取価格は市場価格の60～70%程度になりますが、確実性と迅速性という大きなメリットがあります。

特に急いで現金化したい場合や、リフォーム費用をかけたくない場合には有効な選択肢です。

複数の買取業者から査定を取り、仲介での売却見込みと比較検討することが重要です。

戦略④：複数査定で最良のパートナーを見極める方法

最低でも3社以上の不動産会社から査定を取り、価格だけでなく販売戦略や担当者の提案力を比較しましょう。

高い査定価格を提示する会社が必ずしも最良とは限りません。

現実的な価格設定と具体的な販売計画を提示する会社を選ぶことが重要です。

また、専任媒介と一般媒介のメリット・デメリットも考慮して契約形態を決定しましょう。

戦略⑤：ホームインスペクションで築古の不安を払拭

第三者機関による建物調査（ホームインスペクション）を実施し、その結果を買主に開示することで信頼性を高めることができます。

築古物件に対する不安を客観的なデータで払拭し、安心して購入してもらうための有効な手段です。

費用は5～10万円程度ですが、売却価格の向上や成約率の改善が期待できます。

問題が発見された場合の対応策も含めて検討しましょう。

不動産会社選びで9割決まる！信頼できるパートナーの見分け方

売却の成否は不動産会社選びにかかっていると言っても過言ではありません。

大切な資産を任せるパートナー選びで失敗しないために、業界の内情を踏まえた選定基準を解説します。

甘い言葉に騙されず、本当に信頼できる会社を見極める目を養いましょう。

高査定額の「囲い込み」リスクと見極め方

相場を大幅に上回る査定額を提示する会社には注意が必要です。

高い査定額で専任媒介契約を結ばせ、実際には他社に情報を流さない「囲い込み」を行う悪質な業者も存在します。

査定の根拠を詳しく説明でき、近隣の成約事例との比較が適切な会社を選びましょう。

また、査定後の価格調整についても事前に相談できる会社が望ましいです。

地元密着 vs 大手の使い分け戦略

地元密着型の会社は地域の特性や顧客ニーズを深く理解しており、きめ細かいサービスが期待できます。

一方、大手は幅広いネットワークと豊富な実績を持っています。

あなたのマンションの特性（立地、価格帯、ターゲット層）に応じて最適な会社タイプを選択しましょう。

場合によっては、複数の会社タイプと一般媒介契約を結ぶことも可能です。

媒介契約3種類の特徴と選択指針

専属専任媒介、専任媒介、一般媒介にはそれぞれメリット・デメリットがあります。

築古物件の場合、複数社の販売力を活用できる一般媒介が有効な場合が多いです。

ただし、集中的な販売活動を期待する場合は専任契約も選択肢となります。

契約期間や更新条件、広告活動の内容なども含めて総合的に判断し、最適な契約形態を選択することが重要です。

【税金・制度】築年数で変わる注意点と節税対策

売却に伴う税金や各種制度の理解は、予期せぬ損失を避けるために不可欠です。

特に築年数に関連する制度変更は頻繁に行われているため、最新の情報を把握しておく必要があります。

適切な制度活用により、数十万円から数百万円の節税効果が期待できる場合もあります。

住宅ローン残債がある場合の売却手続き

住宅ローンが残っている場合でも売却は可能ですが、売却代金でローンを完済する必要があります。

残債額が売却予想価格を上回る場合は、差額を自己資金で補填するか、住み替えローンの利用を検討しましょう。

金融機関との調整や抵当権抹消手続きなど、複雑な手続きが必要となるため、経験豊富な不動産会社のサポートが重要です。

築25年と住宅ローン控除の関係（最新制度対応）

2024年以降の住宅ローン控除制度では、中古住宅の築年数要件が変更されています。

築25年を超える物件でも、一定の耐震基準を満たしていれば控除対象となる場合があります。

耐震基準適合証明書やホームインスペクションの結果によって買主の控除適用可能性が変わるため、売却戦略に大きく影響します。

最新の制度内容を確認し、適切にアピールしましょう。

所有期間による税率変化と節税特例の活用法

マンションの所有期間が5年を超えるかどうかで、譲渡所得税の税率が大きく変わります。

短期譲渡所得（5年以下）は約39%、長期譲渡所得（5年超）は約20%となります。

また、居住用財産の3000万円特別控除や、買換え特例なども活用できる可能性があります。

売却タイミングと税制特例の組み合わせで、税負担を大幅に軽減できる場合があります。

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築年数とマンション売却に関するよくある質問

Q1：マンション売却において、築年数が古いことのデメリットは何ですか？

A： 築年数が古いマンションは、新しいマンションと比べて価格が下落しやすく、売却期間が長くなる傾向があります。

特に、築30年を超えると価格下落が緩やかになる一方で、売却に時間がかかることが増えます。

また、1981年以前の「旧耐震基準」で建てられた物件は、買主の安心感に影響を与えたり、住宅ローンの審査で不利になる可能性もあります。

Q2：築年数が古いマンションでも、高く売るための戦略には何がありますか？

A： 築古マンションの売却を成功させるには、築年数以外の要素で物件の魅力を高めることが重要です。具体的には、以下の5つの戦略が効果的です。

• ターゲットを明確にする
• ホームステージングの実施
• 「買取」を検討する
• 複数社に査定を依頼する
• ホームインスペクションを実施する

Q3：マンションの売却を成功させる上で、最も重要なことは何ですか？

A： 不動産会社選びは、売却の成否を9割決めると言っていいほど重要です。

高すぎる査定額を提示する業者には、「囲い込み」といった悪質な手法のリスクがあるため注意が必要です。

会社の知名度だけでなく、地域の特性や不動産取引に精通しているか、あなたの物件の強みを理解した上で具体的な販売戦略を提案してくれるかなど、担当者の能力や信頼性を見極めることが成功の鍵となります。

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ここまで、築年数がネックになっている場合のマンション売却についての実状や、よりよい条件での売却をするためのコツをお伝えしてきました。

マンションの築年数は売却価格に影響することは間違いありませんが、適切な戦略をとることで価格アップや早期売却を実現することも可能です。

しかし、「できるだけ高値で売却したい」との思いから、つい高い査定額を提示してくる不動産会社に依頼をしてしまったり、「とりあえず大手に頼んでおけば安心だろう」と判断してしまったりする売主様もいらっしゃることかと思います。

しかし、静岡市での売却実績に乏しい不動産会社では、適切なアドバイスやご提案が難しい場合もあります。

納得のいく売却を行うためには、高額査定の会社や大手の会社をなんとなく選ぶのではなく、その地域の特性と不動産取引に精通した不動産会社へ相談することがおすすめです。

「築古だから、高値で売れるはずがない」と諦めてしまう前に、地域密着型でマンションの売却実績豊富な新富不動産スタジオへぜひ一度ご相談ください。

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まとめ：築年数に負けない売却成功に向けて

築年数は売却価格に影響を与える重要な要素ですが、それだけで売却の成否が決まるわけではありません。

立地、管理状態、価格戦略、不動産会社選びなど、総合的なアプローチによって築古物件でも満足のいく売却は十分に可能です。

重要なのは、正しい知識を身につけ、計画的に行動することです。

売却準備の優先順位チェックリスト

まずは現在の市場価値を正確に把握するため、複数の不動産会社から査定を取得しましょう。

同時に、修繕履歴や管理組合の資料を整理し、物件の強みを明確にします。

内覧準備として清掃やホームステージングを実施し、必要に応じてホームインスペクションも検討します。

税制や法的な注意点も事前に確認し、売却戦略を固めてから本格的な販売活動を開始することが成功への近道です。

不動産会社への相談で確認すべき5つのポイント

不動産会社との面談では、販売戦略の具体性、過去の同様物件での実績、広告活動の内容、価格調整に対する考え方、アフターフォローの体制を必ず確認しましょう。

また、担当者の経験や地域知識、コミュニケーション能力も重要な判断材料となります。

複数社を比較検討し、最も信頼できるパートナーを選択することで、築年数の不利を最小限に抑えた成功売却を実現できるでしょう。