マンション売却では、売却価格の全額が手元に残るわけではありません。

仲介手数料や税金など、様々な費用が発生するため、事前に把握しておくことが重要です。

売却価格から諸費用を差し引いた「手取り額」こそが、あなたにとって本当に重要な金額なのです。

本記事では、マンション売却のプロがマンション売却時に必要な費用の全体像と、実際の手取り額をシミュレーション、さらに費用を抑えるノウハウまで網羅的に解説します。

売却で失敗しないためには、どんな費用がいつ発生し、誰にいくら支払うのかを正確に理解することが第一歩です。

想定外の出費で後悔することなく、スムーズに売却手続きを進めましょう。

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マンション売却にかかる費用

マンション売却に関連する費用は、大きく分けて5種類あります。

• 仲介手数料
• 印紙税
• 登記費用
• 譲渡所得税・住民税
• その他諸費用

しかし、必ずすべての費用がかかるわけではなく、条件によって変わります。

個々の費用について詳しく見ていきましょう。

1. 仲介手数料（必須費用）

仲介手数料は、不動産会社に売却の仲介を依頼した際に支払う費用で、マンション売却における最も大きな支出項目です。

法律で上限が定められており、400万円を超える物件の場合は「売却価格×3%+6万円+消費税」の速算式で計算できます。（※1）

例えば3,000万円で売却した場合、仲介手数料の上限は105.6万円（税込）となります。

支払いのタイミングは、地域によって異なりますが、静岡県では物件引渡し時に全額を支払うのが一般的です。

なお、2024年の報酬規制改正により、低廉な空家等（物件価格が800万円以下の宅地建物）については、宅建業者が媒介・代理の依頼者に最大33万円（税込）まで請求できるようになりました。（※2）

仲介手数料は成功報酬制のため、売却が成立しなければ支払う必要はありません。金額が大きいため、複数の不動産会社を比較検討することをおすすめします。

（※1）参考：＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ（国土交通省）
（※2）参考：空き家等に係る媒介報酬規制の見直し（国土交通省）

2. 印紙税（必須費用）

印紙税は、売買契約書に貼付する収入印紙代として納める税金です。

契約金額に応じて税額が定められており、例えば3,000万円の売却では1万円、5,000万円では1万円の印紙税が必要です（軽減措置適用時）（※3）。

この税金は契約書1通ごとに課税されるため、売主と買主がそれぞれ契約書の原本を保管する場合、各自が印紙税を負担します。

支払いは売買契約締結時に、契約書に収入印紙を貼付して消印することで納税完了となります。

（※3）参考：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置（国税庁）

3. 登記費用（抵当権抹消など／ローンがあれば必須）

住宅ローンが残っている物件を売却する場合、抵当権抹消登記の費用が必要です。

登録免許税は1物件につき1,000円、これに司法書士への報酬1万円から3万円程度が加わり、合計で2万円から4万円程度が相場です。

抵当権とは、ローンの担保として金融機関が設定している権利のことで、売却前に必ず抹消しなければなりません。

なぜ抹消が必須かというと、抵当権が残ったままでは買主が新たに住宅ローンを組めないためです。

金融機関は担保が設定されていない物件にしか融資を行わないのが一般的です。

一方、所有権移転登記（買主名義への変更）は通常、買主側が負担するため、売主が費用を支払うことはありません。

住宅ローンを完済済みの物件であれば、この費用は発生しません。

ローンが残っている物件の売却に関しては、別記事「家を売りたいけどローンが残っている方必見｜解決策4つと成功の秘訣」も参考にしてみてください。

4. 譲渡所得税・住民税（利益が出た場合のみ）

マンション売却で利益（譲渡所得）が出た場合にのみ課税される税金です。

譲渡所得は「売却価格−（取得費+譲渡費用）」で計算され、この金額がプラスになった場合に課税対象となります。

税率は所有期間によって異なります。5年以下の短期譲渡所得は39.63%、5年超の長期譲渡所得は20.315%です。（※4）

	短期譲渡所得	長期譲渡所得
所有している期間	5年以下	5年超
税率	39.63% （所得税）30.63％（住民税 ）9％	20.315% （所得税）15.315％ （住民税 ）5％

ただし、マイホームとして住んでいたマンションの売却には「3,000万円特別控除」が適用できるため、多くのケースで非課税となります。（※5）

例えば4,000万円で購入したマンションを3,500万円で売却した場合、譲渡所得はマイナスとなり税金は発生しません。

また、購入価格が不明な場合でも、売却価格の5%を取得費として計算できます。

確定申告での特例適用が必要なため、詳細は税理士に相談することをおすすめします。

（※4）参考：短期譲渡所得の税額の計算（国税庁）、長期譲渡所得の税額の計算（国税庁）復興特別所得税として所得税2.1%が上乗せされています。
（※5）参考：No.3302 マイホームを売ったときの特例（国税庁）

5. その他諸費用（状況により発生）

上記以外にも、状況に応じて様々な諸費用が発生する可能性があります。

主なものとして、ハウスクリーニング代は5万円から15万円程度で、物件の印象を良くする効果的な投資となる場合があります。

引越し費用は10万円から30万円程度が相場です。住宅ローンの繰上返済手数料は金融機関によって異なり、無料から3万円程度です。

一戸建ての場合は、測量費（諸条件により異なり、40万円から70万円程度）や解体費が必要になることもありますが、マンションでは基本的に不要です。

リフォームについては、大規模な改修は避け、必要最小限のクリーニングや小修繕にとどめるのが賢明です。

過度なリフォームは費用が回収できないケースが多いため、不動産会社と相談しながら判断しましょう。

これらの費用も含めた総額を事前に把握することが重要です。

【価格帯別】マンション売却の手取り額シミュレーション

マンション売却で重要なのは「手取り額」

マンション売却において最も重要なのは、売却価格ではなく「実際に手元に残る金額」です。

手取り額は「売却価格−（諸費用+税金+ローン残債）」で計算されます。

例えば3,000万円で売却できても、仲介手数料や税金、ローン残債を差し引くと、実際の手取り額は大きく変わります。

主要な費用項目は以下のとおりです。

• 契約時に支払う仲介手数料の一部
• 印紙税引渡し時に支払う仲介手数料の残額
• 抵当権抹消費用
• 翌年の確定申告時に納める譲渡所得税

これらの支払いタイミングを把握し、資金計画を立てることが重要です。

売却価格だけに注目すると、想定外の出費で計画が狂う可能性があるため、必ず手取り額ベースで検討しましょう。

以下、具体的なケースごとにシミュレーションを見ていきます。

ケース1：売却価格1,000万円の手取り額シミュレーション

まずは売却価格1,000万円のマンションの場合です。

仲介手数料　39.6万円（税込）…「1,000万円×3%+6万円+消費税」で計算

印紙税　5,000円

抵当権抹消費用　2万円～3万円程度

その他諸費用（ハウスクリーニングや引越し代）
------------------------------------------------------------------------------
総費用　約50万～60万円程度

住宅ローンを完済済みで、譲渡所得税が発生しない場合、手取り額は約940万円から950万円となります。

ただし、購入時より高く売れて利益が出た場合は、譲渡所得税が別途必要になります。

低額物件では、費用の割合が相対的に大きくなるため、事前の資金計画が特に重要です。

売却代金でローンを完済できるかどうかも必ず確認しておきましょう。

ケース2：売却価格3,000万円の手取り額シミュレーション（ローン残債あり・なし）

続いて、マンション売却で多い価格帯である3,000万円のケースです。

まず住宅ローン残債がない場合の計算をしてみましょう。

仲介手数料　105.6万円（税込）

印紙税　1万円

その他諸費用
------------------------------------------------------------------------------
総費用　約120万円程度

譲渡所得税が発生しないケースでは、手取り額は約2,880万円となります。

一方、譲渡所得が発生する場合は、利益の額と所有期間に応じて税額が変動します。

住宅ローン残債が1,500万円あると仮定すると、手取り額は売却代金からローン完済分を差し引く必要があります。

諸費用120万円とローン残債1,500万円を差し引くと、手取り額は約1,380万円です。

ローン残債が売却価格を上回る「オーバーローン」の状態では、自己資金を追加するか、任意売却を検討する必要が出てきます。

事前に金融機関に残債を確認し、査定価格と比較しておくことが極めて重要です。

ケース3：売却価格5,000万円の手取り額シミュレーション

最後は売却価格5,000万円のケースです。

仲介手数料　171.6万円（税込）

印紙税　1万円

抵当権抹消費用

その他諸費用
------------------------------------------------------------------------------
総費用　約200万円～250万円程度

高額物件では費用の絶対額が大きくなるため、事前の資金計画がより重要になります。

譲渡所得税については、3,000万円特別控除を適用しても課税対象となるケースが増えます。

例えば購入時3,000万円、売却時5,000万円の場合、譲渡所得は約1,700万円（諸費用控除後）となり、長期譲渡の場合でも約340万円の税金が発生します。

特例や軽減措置を最大限活用することで、税負担を抑えられる可能性があります。

最終的な手取り額は約4,400万円から4,700万円となりますが、条件により変動幅が大きいため、税理士への相談をおすすめします。

マンション売却にかかる費用を賢く抑える4つの節約術

節約術1：仲介手数料の値引き交渉｜成功する3つの条件

仲介手数料は法定上限額であり、必ずしも満額を支払う必要はありません。

値引き交渉が成功しやすい条件として、まず高額物件や人気エリアの物件が挙げられます。

不動産会社にとって確実に売れる見込みがあれば、手数料を下げても利益が確保できるためです。

また、売主と買主の両方を同じ会社が担当する「両手仲介」の場合も、交渉の余地があります。

交渉のベストタイミングは、専任媒介契約を締結する前です。

契約後では交渉材料が少なくなるため、複数社の査定を受けた段階で条件を比較しながら交渉しましょう。

ただし、値引き要求を行うことで不動産屋との信頼関係が損なわれサービス品質の低下につながる可能性があります。

広告費を削られたり、積極的な販売活動が行われなくなるリスクもあるため、適度な範囲での交渉を心がけることが大切です。

信頼関係を保ちながら、win-winの関係を目指しましょう。

節約術2：税金の特例・控除をフル活用する

マンション売却で得た利益にかかる譲渡所得税は、特例や控除を活用することで数百万円単位の節税が可能です。

最も重要なのが「3,000万円特別控除」で、マイホームとして居住していたマンションを売却する場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。

多くのケースでこの控除だけで非課税となるため、必ず適用条件を確認しましょう。

所有期間が10年を超える物件では「10年超所有軽減税率の特例」が適用でき、税率が約14%に軽減されます。

さらに、住み替えの場合は「買い替え特例」、相続した空き家を売却する場合は「相続空き家の特例」など、ケースに応じた制度があります。

これらの特例を受けるには確定申告が必須で、期限内に正しく申請しなければ適用されません。

税理士に相談し、利用できる制度を漏れなくチェックすることが重要です。

節約術3：不要なオプションサービスを見極める

不動産会社が提案する有料サービスの中には、効果的なものと不要なものがあります。

効果的な投資として、プロカメラマンによる撮影は物件の第一印象を大きく左右するため、特にネット掲載では重要です。

また、高額物件でのホームステージングは、購入希望者の購買意欲を高める効果が期待できます。

一方で、過度なリフォームは費用が回収できないケースが多く、慎重な判断が必要です。

壁紙の全面張り替えやキッチンの交換など、大規模な改修は避けましょう。また、特定媒体への有料広告出稿も、一般的な不動産ポータルサイトへの掲載で十分な場合が多いです。

ハウスクリーニングは5万円から10万円程度で効果が高いため、優先的に検討すべきサービスと言えます。

費用対効果を冷静に見極めることが、無駄な出費を抑えるコツです。

損しないための不動産会社選び

知っていますか？「両手仲介」が売主に不利になる理由

両手仲介とは、一つの不動産会社が売主と買主の両方から仲介手数料を受け取る取引形態です。

一見効率的に見えますが、実は売主にとって不利になるリスクが潜んでいます。

不動産会社は売主と買主の双方から手数料を得られるため、自社で買主を見つけようとして、他社からの購入希望者を意図的に排除する「囲い込み」を行う可能性があります。

囲い込みが行われると、本来であれば高く買ってくれる購入希望者に物件情報が届かず、売却期間が長引いたり、価格を下げざるを得なくなったりします。

売主の利益よりも、不動産会社の利益が優先されてしまう構造的な問題があるのです。

見極め方として、レインズ（不動産流通標準情報システム）への登録証明書を必ず確認し、売却活動報告の頻度や内容をチェックすることが重要です。

透明性の高い取引を心がける会社を選びましょう。

信頼できる担当者を見極める5つの条件

信頼できる担当者を見極めるには、以下の5つの条件を確認しましょう。

1. 査定根拠を明確に説明できる 周辺の成約事例や市場動向を具体的に示し、論理的な価格設定ができる担当者は信頼に値します。 2. メリデメを正直に伝えてくれる 売却スケジュールや費用について、デメリットも含めて伝えてくれる誠実さを重視しましょう。 3. レスポンスが早く、定期的に状況報告をしてくれる 売却活動の進捗や問い合わせ状況を適切に共有してもらえないことは大きな不安につながります。レスポンスの悪い担当者は避けましょう。 4. 最適な売却方法を提案してくれる あなたの状況や希望を丁寧にヒアリングし、画一的な対応ではなく、個別の事情に配慮した提案ができるかどうかが重要です。 5. 宅地建物取引士の資格を持ち、実務経験が豊富 資格による信頼性に加え、取引の実績が豊富であれば様々な事例から最適な提案をしてくれます。

これらの条件を総合的に判断し、長期的に信頼できるパートナーを選びましょう。

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マンション売却にかかる費用に関するよくある質問

Q1. 売却できなかった場合でも、仲介手数料はかかりますか？

仲介手数料は成功報酬制のため、売却が成立しなければ支払う義務は原則ありません。

これは専属専任媒介契約や専任媒介契約でも同様で、契約期間中に売却が成立しなかった場合、仲介手数料を請求されることはありません。

ただし、契約書に特約として「○ヶ月以内に解約する場合は違約金を支払う」などの条項がある場合は注意が必要です。

契約前に必ず媒介契約書の内容を細かく確認し、不明な点があれば納得できるまで質問しましょう。

また、一般媒介契約の場合も同様に、売却が成立しなければ仲介手数料は発生しません。

広告費などの実費についても、通常は不動産会社が負担するため、売主が別途支払う必要はありません。

安心して売却活動を進めるためにも、契約内容の確認を怠らないようにしましょう。

Q2. 売却代金はいつもらえますか？

売却代金は通常、2回に分けて受け取ります。

まず売買契約時に、手付金として売却価格の5%から10%程度を受領します。

例えば3,000万円で売却する場合、契約時に150万円から300万円を受け取ることになります。

残りの代金は、物件の引渡し時に受領するのが一般的です。契約から引渡しまでの期間は通常1ヶ月から2ヶ月程度です。

住宅ローン残債がある場合は、引渡し時の決済と同時にローンを完済し、抵当権を抹消する手続きを行います。

決済当日は、売主、買主、不動産会社の担当者、司法書士、金融機関の担当者が一堂に会し、残代金の支払い、ローンの完済、登記書類の引渡しなどを同時に進行します。

全ての手続きが完了した後、最終的な売却代金が売主の口座に振り込まれます。

スムーズな決済のため、必要書類は事前に準備しておきましょう。

Q3. 確定申告は必ず必要ですか？やり方も教えてください。

マンション売却で譲渡所得（利益）が発生した場合、確定申告は必須です。

また、利益が出ていなくても、3,000万円特別控除などの特例を受けるためには確定申告が必要になります。

つまり、ほとんどのケースで確定申告が必要と考えておいた方が安全です。

申告を怠ると、特例が適用されず高額な税金を支払うことになったり、無申告加算税が課されたりするリスクがあります。

申告に必要な書類は、譲渡所得の内訳書、売買契約書の写し、購入時の売買契約書の写し、仲介手数料などの領収書、登記事項証明書などです。

申告期限は、売却した年の翌年2月16日から3月15日までです。

初めての方は税務署の相談窓口を利用するか、税理士に依頼することをおすすめします。

e-Taxを使えば自宅からでも申告できるため、時間がない方でも対応可能です。

期限内に正しく申告することで、適切な税負担となります。

Q4. 相続したマンションを売却する場合、費用は変わりますか？

相続したマンションを売却する場合、基本的な売却費用は通常のケースと同じです。

ただし、相続に伴う特有の費用として、相続登記費用が別途必要になります。

登録免許税と司法書士報酬を合わせて、10万円から20万円程度が相場です。

2024年4月からは相続登記が義務化されているため、必ず手続きを行う必要があります。

税制面では、有利な特例を利用できる可能性があります。

相続した空き家を売却する場合、一定の条件を満たせば「相続空き家の3,000万円特別控除」が適用できます。

また、相続税の申告期限から3年以内に売却すれば「取得費加算の特例」が使え、相続税の一部を取得費に加算できます。

相続物件の売却は税制が複雑なため、相続に詳しい税理士や不動産会社に相談することを強くおすすめします。

適切な手続きで、税負担を大幅に軽減できる可能性があります。

相続不動産の売却については別記事「【静岡市版】相続不動産売却で損しない方法｜税金・手続き・専門家選び」で詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてみてください。

Q5. 売却価格を下げたら費用はどう変わる？

売却価格を下げると、それに連動して変動する費用があります。

最も影響が大きいのは仲介手数料で、売却価格に応じて計算されるため、価格を下げれば手数料も下がります。

例えば、3,000万円から2,800万円に値下げした場合、仲介手数料は約6万円減少します。

印紙税も価格帯によって変動し、境界をまたぐと税額が変わる場合があります。

譲渡所得税については、売却価格が下がれば利益も減少するため、税額も下がります。

場合によっては譲渡所得がマイナスとなり、非課税になる可能性もあります。

ただし、価格を下げすぎると手取り額が大幅に減少し、本来の目的が達成できなくなるリスクがあります。

適正価格での売却を目指し、安易な値下げは避けるべきです。

査定価格や市場相場を参考に、不動産会社とよく相談しながら価格設定を行いましょう。

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本記事ではマンション売却にかかる費用や手取り額の計算、よりよい条件での売却をするためのコツをお伝えしてきました。

マンションの売却を検討する際は、本記事で解説したように正しく費用を把握して手取り額を確認しておくことで、より適切な判断を下すことができます。

しかし、「できるだけ高値で売却したい」との思いから、つい高い査定額を提示してくる不動産会社に依頼をしてしまったり、「とりあえず大手に頼んでおけば安心だろう」と判断してしまったりする売主様もいらっしゃることかと思います。

しかし、静岡市での売却実績に乏しい不動産会社では、適切なアドバイスやご提案が難しい場合もあります。

納得のいく売却を行うためには、高額査定の会社や大手の会社をなんとなく選ぶのではなく、その地域の特性と不動産取引に精通した不動産会社へ相談することがおすすめです。

できるだけ費用を抑えて売却を成功させたい方は、地域密着型でマンションの売却実績豊富な新富不動産スタジオへぜひ一度ご相談ください。

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まとめ

マンション売却で最も重要なのは「売却価格」ではなく「手取り額」です。

仲介手数料、印紙税、登記費用、譲渡所得税など、様々な費用が発生するため、売却価格から諸費用を差し引いた最終的な手取り額を正確に把握することが成功の鍵となります。

本記事で解説した費用の全体像と具体的な計算方法を参考に、あなたのケースでの手取り額をシミュレーションしてみましょう。

費用を抑えるためには、仲介手数料の値引き交渉、税金の特例・控除の活用、不要なオプションサービスの見極め、複数社比較による適正価格の把握が有効です。

特に3,000万円特別控除は大きな節税効果があるため、必ず適用条件を確認し、確定申告を忘れないようにしましょう。

信頼できる不動産会社と担当者を選ぶことで、想定外の出費を防ぎ、スムーズな売却が実現できます。

事前の準備と正しい知識があれば、マンション売却は決して難しいものではありません。

本記事が、あなたの売却計画の一助となれば幸いです。

不安な点があれば、専門家に相談しながら、納得のいく売却を目指しましょう。