「静岡市のオーナーチェンジ物件って本当にお得なの？」

「室内が見れないのに買っても大丈夫？」

静岡市でのオーナーチェンジの不動産への投資について、疑問や不安をお持ちの方へ。

購入直後から家賃収入が得られる魅力的なオーナーチェンジ物件の不動産投資ですが、隠れたリスクも存在します。

この記事では、オーナーチェンジ物件への投資判断の基準、メリットとリスク、静岡市の地域性まで、静岡市のオーナーチェンジ物件取引に詳しい不動産のプロが丁寧に解説します。

読了後には、あなたも安心して静岡市での不動産投資に向けた活動のスタートをきることができるでしょう。

静岡市内のオーナーチェンジ物件は地域の不動産取引を熟知した専門家「新富不動産スタジオ」へ！

「オーナーチェンジ物件は初めてなので見極めが心配」 「投資で失敗したくない」 といったご不安はございませんか？ 静岡市の不動産売却実績No.1（※）を誇る新富不動産スタジオでは、静岡市のオーナーチェンジ物件のお取引はもちろん、不動産に関するご相談を幅広く承っております。 地元静岡に根ざした不動産会社として、豊富な知識と経験、さらに専門家ネットワークをフルに活用し、お客様が納得できる不動産取引をワンストップでサポートさせていただいております。 お客様お一人おひとりに寄り添ったご提案を強みとしておりますので、オーナーチェンジを含め不動産投資をご検討の際はぜひお気軽にご相談ください。 （※）イクラ不動産　2024年下半期ランキングより お問い合わせはこちら

静岡市のオーナーチェンジ物件は本当に「買い」なのか？リスクと成功の分岐点

静岡市のオーナーチェンジ不動産投資は、適切な知識と慎重な物件選定を行えば「買い」です。

購入直後から安定した家賃収入が得られる魅力的な投資手法ですが、室内確認ができないリスクや既存入居者の問題を引き継ぐ可能性があります。

成功の分岐点は、物件の立地・築年数・管理状況を総合的に判断し、信頼できる不動産会社と連携することです。

投資判断の3つの基準と、失敗を避けるための必須チェックポイント

オーナーチェンジ物件の投資判断では、利回り・立地・管理状況の3つを重視します。

利回りと立地という観点では、表面利回り8％以上を目安とし、静岡駅・清水駅周辺など、交通アクセス良好なエリアを選定するのがおすすめです。

管理会社については、対応力、修繕履歴、入居者の属性を事前確認することで、購入後のトラブルを大幅に削減できます。

特に築20年以内の物件は設備面のリスクが低く、安定運用が期待できますので、そういった点も考慮するとよいでしょう。

プロが教える「買うべき物件」と「避けるべき物件」の明確な線引き

買うべき物件は、駅徒歩10分以内・築年数20年以内・管理費修繕積立金（一棟物件の場合は建物維持にかかる管理コスト）が適正な物件です。

避けるべき物件は、築40年超の旧耐震基準物件、区分所有マンションの場合は管理組合が機能していない物件・周辺に嫌悪施設がある物件となります。

また、家賃滞納歴のある入居者がいる物件や、区分所有マンションの場合は大規模修繕が控えている物件も慎重な検討が必要です。

現地確認で建物外観・共用部分の管理状況を必ずチェックしましょう。

静岡市でのオーナーチェンジで知っておくべき基本知識

オーナーチェンジとは、賃貸中の収益物件を入居者がいる状態で売買する投資手法です。

通常の不動産投資と異なり、購入と同時に家賃収入が得られるメリットがある反面、室内確認ができず入居者を選べないデメリットもあります。

静岡市の物件であれば利回り5%台から8%を超えるものまで幅広くあります。物件によって条件が様々なので、エリアによって一概には言えないというのが実状です。

購入直後から家賃収入！3つのメリット

オーナーチェンジの最大のメリットは即座に家賃収入が得られることです。

空室期間がないため、購入初月から安定したキャッシュフローを確保できます。

また、入居者募集にかかる広告費や仲介手数料、室内クリーニング費用が不要となり、初期費用を大幅に削減できます。

さらに、既に入居中のため実際の家賃収入額が明確で、収支計画が立てやすく投資判断の精度が向上します。

見過ごせない2つのリスク

オーナーチェンジ物件は、入居者がいると室内内覧ができないため、設備の劣化状況や隠れた瑕疵を事前に把握できないリスクがあります。

また、前オーナーとのトラブルを抱えた入居者や家賃滞納傾向のある入居者を引き継ぐ可能性も無視できません。

静岡市のオーナーチェンジでリスクを回避するには？

「室内内覧不可」の壁を突破！物件状況を見抜く調査術

レントロールで過去3年間の家賃収入実績と修繕履歴を詳細確認し、物件の真の収益力を把握します。

レントロールとは 収益物件の賃貸借条件を一覧表にした参考資料のこと。 賃料や面積、契約開始日、敷金・礼金、契約者やその属性などが記載されている。

管理会社に入居者の属性・トラブル履歴・近隣住民との関係について直接ヒアリングを実施しましょう。

Googleストリートビューで周辺環境を確認し、ハザードマップで災害リスクを評価します。

また、建物外観・共用部分・駐車場の管理状況から、物件全体のメンテナンス水準を推測することも可能です。

厄介な入居者を見極める事前チェック

入居者トラブルを避けるために、以下のような点を確認するようにしましょう。

• 家賃滞納歴は過去24ヶ月分の入金状況で確認し、3ヶ月以上の滞納歴がある場合は要注意
• 近隣住民とのトラブル履歴、騒音やゴミ出しルール違反の有無を管理会社に聞く
• 契約書面で保証人の有無・保証会社の利用状況・更新履歴を確認する
• 賃貸借契約の残存期間を確認し、短期間での退去リスクがないか慎重に判断する

静岡市特有の災害リスクと物件選びの注意点

静岡市は東海地震の想定震源域に位置するため、市の提供する防災マップで地震や津波などによる危険性を必ず確認してください。

葵区北部の山間部は土砂災害、駿河区・清水区の沿岸部は津波リスクが高くなります。

安全性の高いエリアは静岡駅周辺の内陸部や、標高20メートル以上の住宅地です。

物件を選ぶ際には、新耐震基準（1981年5月以降に確認済みが取れていること）の物件を選択することをおすすめします。

地震保険への加入も要検討です。火災保険と合わせて総合的な災害対策を講じましょう。

静岡市で狙うべき投資エリア完全ガイド

葵区・駿河区・清水区のエリア別投資戦略

葵区は静岡駅周辺が最も賃貸需要が高く、単身者向け1K物件で月6～8万円の家賃相場です。

県庁・市役所などの官公庁が集中していることもあり、安定需要が期待できます。

駿河区は静岡大学周辺の学生需要と、東静岡駅周辺のファミリー需要が中心となります。

清水区は清水港関連企業の社員需要がありますが、人口減少傾向にあり長期的な投資戦略が必要です。

各区の特性を理解し、ターゲット層に適した物件選定を行うようにしましょう。

車社会静岡市の必須条件「駐車場」戦略

静岡市は車社会のため、駐車場の有無が家賃・空室率に決定的な影響を与えます。

駐車場付き物件は家賃を月5,000～10,000円高く設定でき、空室期間も大幅に短縮される可能性が高まります。

また、徒歩3分以内に月極駐車場相場が月3,000～8,000円程度で確保できれば、駐車場なし物件でもある程度の入居率は維持できるでしょう。

新築時から駐車場が計画されていない物件はできれば避けて、駐車場が確保された物件を優先的に検討してください。

静岡市でオーナーチェンジの「お宝物件」を発掘するには？

物件情報の効率的な収集方法

まずは大手ポータルサイトで「静岡市・オーナーチェンジ・利回り7％以上」の条件で情報を見てみましょう。

地域特化のサイトでも物件情報が豊富に掲載されていますので参考になります。

ざっくりと下調べができたら、地元の不動産会社に相談してみるのがおすすめです。

大手ポータルサイトとは異なり、公に出ていない物件の情報も得られる可能性があるからです。

可能であれば直接訪問して投資意欲を伝え、情報を提供してもらえるよう依頼しましょう。

信頼できる不動産会社の見分け方

避けるべき危険な業者の特徴はずばり以下のとおりです。

• デメリット説明を怠る
• 即決を迫る
• 過度な利回りを強調する

反対に、優良業者は以下のような特徴があります。

• 物件のリスクも包み隠さず説明してくれる
• 長期的な投資戦略について相談に乗ってくれる
• 収益物件の取扱実績が豊富
• 融資相談から管理会社紹介まで一貫してサポートしてくれる

初回面談では、過去の取引事例・管理物件数・アフターフォロー体制について必ず質問し、回答内容から信頼度を判断しましょう。

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購入後も安心！長期運用と出口戦略の設計

税務・管理・メンテナンスの基礎知識

不動産所得は家賃収入から必要経費を差し引いた金額に課税され、減価償却費・修繕費・管理費・広告費が経費計上可能です。

2棟10室程度の事業規模となり、青色申告を選択すれば65万円の特別控除が適用され、大幅な節税効果が期待できます。

管理会社選定では賃貸管理・建物管理・入居者対応の総合力を重視し、管理費率4～5％程度が適正水準です。

修繕計画は築年数に応じて段階的に設定し、10年サイクルで外壁・屋根、15年サイクルで給排水設備の更新を想定してください。

売却時まで見据えた出口戦略

一般に中古マンション価格は築20年で新築時の70％程度まで下落するとされているので、購入から10年以内の売却を基本戦略とします。

売却しやすい物件条件は駅徒歩10分以内・築20年以内・管理状況良好な分譲マンションです。

売り時の判断基準は周辺相場の動向・大規模修繕の実施時期・入居者の退去タイミングを総合的に考慮します。

相続対策としては、相続税評価額の圧縮効果を活用し、現金より不動産で保有することで税負担を軽減できます。

定期的な資産価値の見直しを行い、適切なタイミングでの売却を検討してください。

よくある質問（FAQ）

Q1. 静岡市のオーナーチェンジ物件の利回りについて教えて！

A.静岡市のオーナーチェンジ物件の利回りは、5%台～8%を超えるものまで様々です。

表面利回りは家賃収入÷物件価格×100で算出しますが、実質利回りは管理費・修繕積立金・税金を差し引いた実際の収益率で判断してください。

築浅物件は利回りが低めですが安定性が高く、築古物件は高利回りですが修繕リスクが増大する傾向にあります。

Q2. 築年数が古い物件でも投資対象として有効？

築25年以内であれば投資対象として有効ですが、築30年超は慎重な検討が必要です。

旧耐震基準（1981年5月より前に確認済みが取れている物件）の物件は地震リスクが高く、融資審査も厳しくなります。

築古物件でも高収益を実現する条件は、駅近立地・適正な管理費・修繕積立金が十分・大規模修繕の実施済みです。

給排水管・電気設備の更新状況を必ず確認し、今後10年間の修繕計画と費用を事前に把握してから投資判断を行ってください。

Q3. 初心者が静岡市で不動産投資を始める際の最低資金は？

自己資金300～500万円程度が最低ラインとなります。

物件価格1,500万円の場合、一般的には頭金20％（300万円）＋諸費用（100万円）で400万円の自己資金が必要です。

融資活用により自己資金比率を下げることは可能ですが、金利上昇リスクを考慮し30％程度の頭金を推奨します。

オーナーチェンジをお考えの方は静岡市の収益物件・収益不動産取引のプロ「新富不動産スタジオ」へ

ここまで、静岡市でのオーナーチェンジ物件のメリットやリスク、良い物件を探すポイントなどをお伝えしてきました。

しかし、実際に投資物件を探し始めてみると、物件の見極めに難しさを感じる方も少なくありません。

またオーナーチェンジ物件の購入に慣れていない方は、手続きや購入後の見通しに関して、様々な不安を感じられることでしょう。

オーナーチェンジでの投資で失敗しないためにも、地域での実績・経験を豊富に持つプロのアドバイスをもらうことを強く推奨します。

静岡市での収益物件・収益不動産取引を成功させたいとお考えの方は、地域密着でオーナーチェンジ物件の取引にも精通している新富不動産スタジオへぜひご相談ください。

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まとめ：静岡市で賢いオーナーデビューをするには

静岡市のオーナーチェンジ物件投資は、適切なリスク管理と物件選定により安定した収益を期待できる投資手法です。

室内確認不可・入居者選択不可というデメリットを理解した上で物件を検討してください。

地域特性を活かした投資戦略と信頼できるパートナー選定により、初心者でも成功確率を大幅に向上させることが可能です。

本記事で解説したリスク回避策を実践することで、「知らなかった」「聞いてなかった」という失敗を防ぎ、情報格差による不利益を回避できます。

静岡市の人口動態・賃貸需要・災害リスクを正しく理解し、長期的な視点で投資戦略を構築してください。

次のステップとして、信頼できる不動産会社への相談と具体的な物件見学を開始し、実践に移していきましょう。