静岡市でリースバックを検討しているあなたへ。

「住み慣れた家に住み続けたいけど、まとまった資金が必要」という状況で、リースバックという選択肢に辿り着いたのではないでしょうか。

しかし、「本当に安心して利用できるの？」「騙されたりしないか？」といった不安も同時に抱えていることでしょう。

この記事では、静岡市の地域事情に精通した専門家の視点から、リースバックの仕組み、失敗しない業者選び、適正な相場判断まで、あなたが安心して決断するために必要な情報を包み隠さずお伝えします。

よくいただくご質問への回答もご紹介しますので、ぜひ最後までお読みいただき、ご自身に最適な判断をしていただければと思います。

静岡市でのリースバックや不動産取引は地域の不動産取引を熟知した専門家「新富不動産スタジオ」へ！

「リースバックって実際どうなんだろう？」 「自分に合った選択肢がよく分からない」 といったご不安はございませんか？ 静岡市の不動産売却実績No.1（※）を誇る新富不動産スタジオでは、静岡市内の不動産取引に関するご相談を幅広く承っております。 地元静岡に根ざした不動産会社として、豊富な知識と経験、さらに専門家ネットワークをフルに活用し、お客様が納得できる不動産取引をワンストップでサポートさせていただいております。 お客様お一人おひとりに寄り添ったご提案を強みとしておりますので、リースバックを含めた不動産取引をご検討の際はぜひお気軽にご相談ください。 （※）イクラ不動産　2024年下半期ランキングより お問い合わせはこちら

【静岡市】リースバックの7つの失敗リスクと対策

まずは、リースバックを検討している方が知っておくべきリスクと対策についてご紹介します。

以下に挙げる7つのリスクには注意が必要です。

相場より大幅に安い価格で買い叩かれるリスク

適正価格より大幅に安く買い叩かれないよう注意が必要です。

静岡市の不動産相場では、リースバック時の売却価格は市場価格の60～80%が一般的です。

例えば、3,000万円の物件が1,800～2,400万円、2,500万円の物件が1,500～2,000万円程度になります。

最低でも3社以上に査定してもらうことで、比較検討により適正価格を判断できます。

想定より高い家賃設定で住み続けられないリスク

静岡市の賃貸相場と比較して適正家賃を計算しましょう。

物件により異なりますが、一般的に売却価格の年8～10%が家賃の目安となります。例えば2,000万円で売却した場合、月々13～16万円程度が適正範囲です。

契約前に家賃の上限設定や更新条件を確認するが重要です。

支払い能力を超えた設定は将来的な退去リスクにつながります。

契約期間満了後の更新拒否リスク

普通借家契約と定期借家契約では更新条件が大きく異なります。

普通借家契約なら借主保護が強く、正当な理由なしに更新拒否はできません。

しかし定期借家契約では契約期間満了で確実に退去となります。

静岡市内の不動産業者でも契約形態は様々なので、必ず契約書で確認し、更新可能性について明文化された保証を求めましょう。

その他4つの主要リスク対策

その他にも、4つのリスクへの対策を紹介します。

• 買い戻し条件の制限
• 家族同意の不備
• 悪質業者の見極め
• 維持費負担の明確化

まず、リースバックで元の所有者が買い戻しできる期限は通常3～10年です。

期限後は権利消失となり、買い戻しができなくなるので注意が必要です。

実務上は3～5年までとされることもあるので、必ず確認するようにしましょう。

家族同意については、家族全員の同意書面化により後々のトラブルを防ぐようにしましょう。

悪質業者は強引な契約を迫るため、十分な検討期間を確保することが大切です。

さらに、維持費でのトラブルを防ぐために、家の維持や修繕にかかる費用を、新しい所有者（リースバック会社）と入居者（あなた）のどちらが、どの範囲まで負担するのかを、契約書に具体的に定める必要があります。

静岡市で信頼できるリースバック会社を見極める5つのポイント

リースバックの相談をするなら、安心できる会社を選びたいですよね。

ここでは、信頼できるリースバック会社を見極めるポイント5つをご紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください。

静岡市内での不動産取引実績と地域密着度

地元企業は静岡市の地域事情に精通しており、適正価格判断や将来的なサポートで優位性があります。

創業年数、年間取引件数、静岡市内の支店数、地元メディアなどでの露出実績などを確認するようにしましょう。

全国展開企業より地域密着企業の方が、長期的な信頼関係構築に適している場合が多いです。

宅建免許と行政処分歴の確認方法

国土交通省の宅建業者検索システムで免許番号、免許更新回数、行政処分歴を確認できます。

免許番号のカッコ内数字が大きいほど営業年数が長く信頼性が高まります。

静岡県知事免許なら地域特化、国土交通大臣免許なら広域対応企業です。

過去5年以内の行政処分がある業者は避け、清廉な営業実績を持つ会社を選択しましょう。

デメリットも包み隠さず説明する誠実性

優良業者は必ずリースバックのデメリットやリスクを詳細に説明します。

「家賃上昇の可能性」「契約更新の不確実性」「買い戻し条件の制限」などを明確に伝える業者こそ信頼できます。

メリットのみを強調し、急いで契約を促す業者は要注意です。

複数の選択肢を提示し、お客様の状況に応じた最適解を一緒に考える姿勢が重要な判断基準となります。

複数選択肢の公平な提案力

リースバック以外の選択肢も含めて中立的な提案ができるかが重要な判断基準です。

通常の不動産売却、リバースモーゲージ、住宅ローンの借り換えなど、お客様の状況に応じた幅広い選択肢を比較検討できる業者を選びましょう。

特定のサービスへの誘導を目的とせず、真にお客様の利益を最優先に考える業者が信頼に値します。

地元での評判・口コミ

静岡市内のリアルな評判調査には複数の情報源を活用します。

Google マイビジネスの口コミ、静岡県宅建協会での評価、地元の不動産情報サイトでの評判を確認しましょう。

知人や近所の方からの実体験情報も貴重です。

ただし、極端に良い評価や悪い評価のみでなく、中立的で具体的な体験談を重視した総合的な判断が必要です。

弊社では、リースバックに関するご相談を承っております。

リースバック以外の選択肢についても幅広い知見を持っておりますので、お客様のご状況に合わせたご提案が可能です。

ぜひお気軽にご相談ください。

静岡市でのリースバックや不動産取引は地域の不動産取引を熟知した専門家「新富不動産スタジオ」へ！

「リースバックって実際どうなんだろう？」 「自分に合った選択肢がよく分からない」 といったご不安はございませんか？ 静岡市の不動産売却実績No.1（※）を誇る新富不動産スタジオでは、静岡市内の不動産取引に関するご相談を幅広く承っております。 地元静岡に根ざした不動産会社として、豊富な知識と経験、さらに専門家ネットワークをフルに活用し、お客様が納得できる不動産取引をワンストップでサポートさせていただいております。 お客様お一人おひとりに寄り添ったご提案を強みとしておりますので、リースバックを含めた不動産取引をご検討の際はぜひお気軽にご相談ください。 （※）イクラ不動産　2024年下半期ランキングより お問い合わせはこちら

【静岡市】あなたの家の売却価格・家賃をシミュレーション

売却価格の計算方法（市場価格の6～8割が目安）

静岡市各区の相場データに基づく簡易計算をご紹介します。

• 葵区の戸建て相場3,200万円なら1,920～2,560万円
• 駿河区のマンション相場2,400万円なら1,440～1,920万円
• 清水区の戸建て相場2,800万円なら1,680～2,240万円

※不動産価格は物件の条件や市況により変動するため、ここでご紹介する相場額はあくまでも目安となります。実際の価格は業者にご確認ください。

築年数、立地、建物状況により変動するため、正確な査定には複数業者への依頼が不可欠です。

家賃の計算方法（売却価格×年利回り8～10%÷12）

具体的な計算例で家賃シミュレーションをすると以下のようになります。

（例）2,000万円で売却した場合年 ・利回り8%なら月額13.4万円 ・9%なら15万円 ・10%なら16.7万円

静岡市の賃貸相場と比較して妥当性を判断しましょう。現在の住居費（ローン返済額、固定資産税等）と比較して支払い可能性を慎重に検討し、余裕をもった資金計画を立てることが重要です。

複数業者からの査定取得の重要性

査定額の差が数万円になることも珍しくありません。

2～3社から査定を取得し、平均値と最高値を参考に交渉を進めましょう。

査定根拠の詳細説明を求め、近隣の成約事例との比較データを提示してもらうことで、より正確な相場判断が可能です。

一括査定サービスの活用も効率的な比較検討に有効です。

静岡市でのリースバック vs 他の選択肢｜あなたに最適な方法は？

通常の不動産売却との比較

リースバックは住み続けられる利点がある一方、売却価格は市場価格より2～3割安くなります。

通常売却なら市場価格での売却が可能ですが、住居の確保が必要です。

売却後の住居費、引越し費用、精神的負担を総合的に比較検討しましょう。

資金ニーズが高く、住環境の継続を重視する場合はリースバック、最大限の資金確保を優先する場合は通常売却が適しています。

リバースモーゲージとの比較

静岡県内では静岡銀行、スルガ銀行、JA静岡などでリバースモーゲージの取り扱いがあります。

リバースモーゲージとは 自宅を担保に融資を受け、自宅に住み続けながら利息だけを毎月支払うローン方式

リバースモーゲージは所有権を維持したまま融資を受けられますが、金利負担、相続時の一括返済、不動産価格下落リスクがあります。

一方リースバックは売却により所有権は失いますが、家賃という固定費で長期的な住居が確保できます。

年齢、相続予定、資金ニーズにより最適解が変わります。

年齢や優先事項による比較

年齢別では70歳以上なら相続を考慮してリバースモーゲージ、60歳代なら長期的な住居確保でリースバックが有利な場合が多いです。

家族構成では配偶者との継続居住を重視するならリースバック、子供への相続を優先するなら通常売却が適しています。

資金ニーズでは緊急性が高い場合はリースバック、時間的余裕があれば通常売却を選択するのがよいでしょう。

静岡市のリースバック成功・失敗事例

成功事例：老後資金確保で安心生活を実現

静岡市葵区在住のAさん夫婦（70代）

住宅ローン完済後の自宅を2,500万円でリースバック売却し、月額12万円の家賃で住み続けています。

売却資金で老後の医療費や介護費用への不安が解消され、年金生活でも無理のない家賃設定により安心した日常を送っています。

地元業者との信頼関係により、家のメンテナンスや将来の相談も気軽にできる環境が整いました。

失敗事例：高額家賃で退去を余儀なくされたケース

静岡市駿河区のBさん（60代）

十分な比較検討をせずに1社のみで契約し、市場相場より高い月額18万円の家賃設定となりました。

3年後の更新時にさらに家賃上昇を提示され、支払いが困難となり退去を余儀なくされました。

教訓として、複数業者での比較検討、家賃上限の事前設定、更新条件の明文化の重要性が挙げられます。

契約前の慎重な検討が被害防止の鍵となります。

よくある質問（Q&A）

Q1：住宅ローン残債がある場合、リースバックはできる？

A.住宅ローン残債があってもリースバックは可能です。

売却代金でローンを完済し、残った金額が手元資金となります。

ただし、残債が売却価格を上回る「オーバーローン」状態では利用できません。

事前に金融機関への相談と、正確な残債額の確認が必要です。

抵当権抹消手続きもリースバック業者がサポートしてくれる場合が多いです。

Q2：税金（固定資産税・所得税）はどうなるの？

A.固定資産税は所有権移転により新しい所有者（リースバック業者）の負担となります。

売却による所得税は、居住用財産の3,000万円特別控除（※1）により多くの場合は課税されません。

ただし、売却価格や取得時期により課税される場合があるため、税理士への相談をおすすめします。

確定申告の準備として、取得時の契約書や領収書の保管が重要です。

（※1）参考：No.3302 マイホームを売ったときの特例（国税庁）

Q3：修繕費・管理費はどこまで負担するの？

A.一般的に大規模修繕（屋根、外壁等）は所有者（業者）負担、日常的な修繕（電球交換、軽微な故障等）は入居者負担となります。

ただし、リースバックの場合では住宅設備等の修繕も入居者負担になることが多いです。

マンションの場合は管理費・修繕積立金は所有者負担となるのが通常です。

契約書でこれらの負担区分を詳細に確認しましょう。

Q4：リースバックの手続き期間と必要書類は？

A.リースバックの手続きは通常1～2ヶ月程度かかります。

また必要書類は以下のとおりです。

• 身分証明書
• 権利証（登記済証）
• 固定資産税納税通知書
• 住宅ローン残高証明書（ある場合）
• 印鑑証明書　など

査定から契約、決済までの流れを事前に確認し、書類準備を進めておくことで手続きの短縮が可能です。

専門家（司法書士等）への相談も含めて計画的に進めましょう。

Q5：リースバックに家族の同意は必要？相続には影響する？

A.配偶者や相続予定者の同意は法的に必須ではありませんが、後々のトラブル防止のため書面での同意取得をおすすめします。

リースバックにより不動産は現金化されるため、相続財産の性質が変わります。

相続税評価額や遺産分割への影響を考慮し、家族での十分な話し合いと、必要に応じて相続専門家への相談が重要です。

後悔しないためのチェックリスト

リースバック契約前に必ず確認すべき10項目をご紹介します。

□ 複数業者（最低3社）から査定を取得し比較検討した □ 売却価格が近隣相場の妥当な範囲内（60～80%）である □ 月額家賃が支払い能力の範囲内で設定されている □ 契約書に家賃上昇の上限や条件が明記されている □ 普通借家契約または更新可能な条件となっている □ 買い戻し条件（期限・価格・手続き）が明確である □ 修繕費・管理費の負担区分が契約書に明記されている □ 業者の宅建免許・行政処分歴を確認した □ 家族の同意を得て書面で残している □ 他の選択肢（通常売却・リバースモーゲージ）と比較検討した

これらのチェック項目を印刷・保存して、契約前の最終確認にご活用ください。

リースバックでお悩みの方は静岡市の不動産取引実績豊富な「新富不動産スタジオ」へ

ここまで、静岡市でのリースバックにおけるリスクと対策、成功事例や失敗事例などをお伝えしてきました。

しかし、実際のところリースバックが最適解なのか、他により良い選択肢があるのではないか？と悩まれる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

冒頭でもご説明したように、リースバックにはいくつかのリスクもあるので、ご自身の状況や希望とあわせて冷静に判断していただく必要があります。

後悔しない不動産取引を行うなら、静岡市での実績・経験を豊富に持つプロに相談するのが一番です。

新富不動産スタジオでは、豊富な知見はもちろん、各分野の専門家とのネットワークも活用しながら、あなたに合った選択肢をご提案いたします。

静岡市での不動産取引を成功させたいとお考えの方は、地域密着の不動産コンサルティング実績が豊富な新富不動産スタジオへぜひご相談ください。

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まとめ：安心できる人生設計のために

静岡市でのリースバックは、適切な業者選びと十分な比較検討により、住み慣れた環境での安心な老後生活を実現できる有効な選択肢です。

失敗リスクを理解し、複数の専門家から意見を聞き、家族と十分に話し合うことで、後悔のない決断ができます。

最も重要なのは、ご自身の状況と価値観に最も適した選択肢を見つけることです。

必要に応じて専門家のサポートを受けながら、安心できる人生設計を進めていきましょう。